如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

　　（二）区域因素

　　1.区域因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。

　　2.影响商业用地土地价格的区域因素。

　　（1）商业繁华程度。

　　主要指商业区等级、商业服务业店铺总数（包括数目和经营面积）。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）环境优劣度。

　　反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一是人文环境；二是自然环境，

　　（4）规划限制。

　　主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，包括土地的具体用途，建筑物的高度、密度、容积率，道路宽度等。此外，交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。

　　（5）其他因素。

　　3.影响住宅用地价格的区域因素。

　　（1）位置。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）基础设施保证度。

　　基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施，保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行状况的指标。在我国，许多城市特别应着重考虑供水、供电、供热的保证程度。

　　（4）公用设施完备度。

　　主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、储蓄所、游乐场所的配置状况。

　　（5）环境质量度。

　　一是人文环境，包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等；

　　二是自然环境，包括水污染、大气污染及噪音污染的状况。

　　（6）规划限制。

　　①主要指城市规划中对住宅区住宅建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距以及土地使用前景等提出的具体规划和限制要求。

　　②建筑高度是指地上建筑物可达及的最高高度，建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下（包括相等）。

　　③建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。建筑密度亦称建筑覆盖率。

　　④容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

　　（7）其他因素。

　　4.影响我国工业用地的区域因素。

　　（1）交通便捷度。

　　一是对内的情况，包括区域内道路类型、宽度、路面状况、道路面积、道路密度等

　　二是对外联系情况，包括工业区道路系统同对外公路、过境公路、铁路的连接状况，距火车站、港口及其他交通枢纽的距离、可利用程度等。

　　（2）基础设施完善度。

　　（3）产业集聚规模。

　　①产业的集聚和规模可以用两个指标系测度和衡量

　　一是工业区内工业企业数目；

　　二是单个企业的生产经营规模（通常用资产总额、净产值、职工人数来衡量）。

　　②工业地区内工业企业数目多寡以及企业规模的大小。现代化工业生产分工细、专业化强，许多生产部门需要相互协作。因此，工业区要达到一定的规模，具备一定的生产技术体系才能使企业产生规模效益和集聚效益，减少不必要的生产成本和一些其他费用。

　　（4）环境质量。

　　（5）规划限制。

　　（6）其他因素。

　　（三）个别因素

　　1.位置因素。

　　同一区域内的土地由于其具体位置的差异，会产生不同的效用和价值，也就是说会有不同的地产价格。

　　2.地形地质因素。

　　地形地质因素对地价的影响主要表现在两个方面，

　　①城市中如果地形条件较差，如背阴、通风不畅等，其使用效果差，造成地价水平较低；

　　②复杂的地形、较差的地质条件均会造成土地开发成本的增高，从而降低地产的价格。如：城市土地利用中的理想坡度为0.3％-0.2％，坡度过小会造成排水不畅。而若在8％-12％的坡地上建住宅，要相应增加建设投