一、市场法的原理及适用范围

　　1.市场法的原理

　　将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

　　这里所提及的类似房地产是指其用途、建筑结构、所处地区相同或相似的房地产。

　　2.事实上，运用市场法评估房屋建筑物属房地合一评估。

　　若想单独评估房屋建筑物的自身价格可采用成本法或用市场法评估出房地合一价格后，再运用合理的方法单独评估土地价值，然后进行轧差得出建筑物的价值。

　　3.市场法评估适用范围

　　适用于有充足房地产交易实例的地区。此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。

　　对于交易实例少、房地产市场交易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。

　　4.一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：

　　（1）要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个。

　　（2）选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似。

　　（3）交易时间与评估基准日尽可能接近。

　　（4）交易应具有透明性、公平性和有效性。

　　（5）交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

　　二、建筑物评估中市场法应用

　　市场法的具体做法很多，主要有两种。

　　（一）交易实例比较法（直接法）

　　此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例作为参照物，将交易实例房地产与待估房地产的各项状况逐一比较，对各种差异因素作比较调整，将交易实例的价格修正成待估房地产的价格。

　　（二）基准价格对照法（间接法）

　　该法先选定标准的房产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且是最新的基准价格。该基准价格每年修订一次，年年公布，作为房产和地产的评估依据，把待估房产和地产与标准房产和地产对照，从中查出与待估房产和地产相对应的价格，再作必要的调整，修正成待估房地产的价格。

　　三、应用市场法评估建筑物的程序

　　（一）资料收集

　　1.收集途径。收集交易实例资料的途径如下：

　　（1）查阅政府有关部门的房地产咨询资料。

　　（2）查阅各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息、广告。

　　（3）通过各类房地产估价协会组织、经纪人协会组织，在同行中交流信息，相互提供经手的交易实例资料。

　　（4）以购买房地产者的身份直接向当事人收集租售实例资料。

　　2.收集资料内容。

　　（1）房地产的位置、面积、用途、成交时间。

　　（2）双方当事人是买卖所有权还是使用权，能否再转让出售。

　　（3）使用年限、环境条件、房屋状况、地块条件、交易条件、购买动机和销售动机、交易价格、出价和报价、融资条件等。

　　需要收集的内容可制成如表4-7、表4-8所示的统一表格，收集资料时按表填写。

　　3.验证资料的准确性。由于交易情况对有关人员比较敏感，加上社会、经济、心理情况等因素的影响，被调查者不一定能提供完全真实的情况，所以对调查资料要进行甄别，验证其准确性。

　　（二）选择作比较的交易实例

　　所选择的交易实例应满足下列基本要求：

　　1.与待估房地产的评估目的是一致的。

　　2.是正常交易或可补正成正常交易。

　　3.估价日期最接近，或可作期日修正的。

　　4.与待估的房地产同属一个地