（3）一级市场是政府垄断市场，与其相对应的价格包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价均属一级市场的价格范畴，其价格亦由政府决定。
2.二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和
（1）二级市场是竞争性市场，虽然不同用途的土地经营者必须严格服从城市规划和政府关于
特定土地的用途规定，但同种用途土地市场上的经营者可以在国家法律规定的范围内充分竞争。
（2）二级市场中的土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，其转让价格及其出租价格的评估正是资产评估机构为客户提供的基本服务内容。
四、土地资产价格的特点
（一）土地资产的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的
（二）土地资产的价格特点
1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定
土地是自然形成的，是人类赖以生存的基础，它的形成无所谓生产成本。土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值。虽然在现实生活中开发土地会增加成本，在土地价格中应包括和体现开发成本，但这部分开发性成本主要是土地投资，实际上是土地价格的附加。
2.土地价格主要由土地的需求决定
土地的供给属于自然供给，而且土地是不可再生资源，人类可以利用的土地资源十分有限，其供给量的增加十分缓慢，有时甚至不可能增加土地供给。但土地需求是与经济发展密切相关的。经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。
3.土地价格的上涨性
尽管土地价格会随着对土地需求的变化而变化，但就总体而言，由于经济发展是必然的，土地价格从长期来看具有上涨趋势。土地价格上涨的另一个原因是随着经济的发展，资本的边际收益率会下降，当地租稳定不变时，由于边际收益率下降，土地价格也会上升。
4.土地价格具有明显的区域性
处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。同一城市中的不同地段，土地价格会相差几倍，甚至十几倍或几十倍，这是土地的级差地租形成的。
五、影响地产价格的因素
（一）一般因素
1.行政因素。
影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2.社会因素。
社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
3.经济因素。
（1）经济发展状况。
当国民经济处于良性循环或以较快速度增长时，通常会对土地的总需求不断扩大，致使土地价格上涨。
（2）居民收入和消费水平。
随着居民收入的增加，人们在解决温饱问题之后，对消费水平会有新的要求。表现在住宅上则是对房屋的质量、面积的要求会更高。
（3）物价变动。
物价变动对房地产市场的影响呈正相关，即：物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。
（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
