2.标定地价

　　（1）定义

　　标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

　　（2）标定地价的确定

　　标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价。

　　（3）特点

　　①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；

　　②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；

　　③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

　　3.土地使用权出让底价

　　（1）土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

　　（2）它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。

　　4.转让价格

　　地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定。

　　5.出租价格

　　地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。

　　（1）土地使用者之间所形成的租金价格（二级市场价格）。土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人，由承租人向出租人支付的租金价格。此种价格一般以年、月租金为单位。

　　（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格（一级市场价格）。这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现就是土地使用费，一般按年以每平方米为单位收取。实质上这种土地使用费应该是若干年地价的分摊量，也就是年地租水平。

　　6.在我国当前的土地市场中，除上述地价外，还有土地交易成交价格、抵押价格等。

　　（三）基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间的关系

　　1.联系

　　⑴它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。

　　⑵基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系

　　①基准地价是标定地价评估的基础

　　②标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。

　　2.基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是

　　（1）基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；

　　（2）基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

　　3.土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的

　　（1）土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；

　　（2）标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；

　　（3）标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。

　　（四）城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。

　　1.一级市场亦称政府批租市场。

　　（1）在一级市场里，政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。