在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 (           )

A ． 3%                                                            B.5%

C.7%                                                              D.10%

2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 (           )

A ．生地                                                         B. 熟地

C. 毛地                                                            D. 新征用的地

3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 (           )

A ．项目总资产                                               B. 递延资产

C. 固定资产                                                     D. 流动资产

4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 (           )

A ．房地产销售收入                                        B. 营业税

C. 房地产评估价值                                          D. 房屋出租收入

5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 (           )

A ．一次                                                         B. 二次

C. 三次                                                            D. 四次

6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 (           )

A ．①②③                                                      B. ①②

C. ②③                                                            D. ①③

7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 (           )

A ． 1985 年                                                     B.1987 年

C.1988 年                                                        D.1997 年

8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 (           )

A ． 30 年                                                         B.40 年

C.50 年                                                           D.70 年

9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 (           )

A ．寿命周期长                                               B. 地区政策影响性

C. 适应性                                                        D. 不可移动性

10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 (           )

A ．营业税                                                      B. 土地增值税

C. 城市维护建设税                                          D. 房产税

11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 (           )

A ．普通消费品                                               B. 耐用消费品

C. 经营消费品                                                 D. 投资品

12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?(           )

A ．土地出让金或征地费                                 B. 城市建设配套费

C. 附属工程费                                                 D. 拆迁安置补偿费

13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 (           )     

A ．单元估算法                                               B. 单位指标法

C. 工程量近似匡算法                                       D. 预算估算法

14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 (           )

A ． 5%                                                            B.10%

C.15%                                                            D.20%

15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 (           )

A ．投资功能                                                  B. 保值增值功能

C. 优化资源功能                                              D. 财产功能

16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 (           )

A ．投资者的自有资金                                    B. 银行的信贷资金

C. 购房者的预付资金                                       D. 社会集资的资金

17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 (           )

A ． 1%                                                            B.3%-5%

C.5%-7%                                                        D.15%

18 ．土地估价的基本方法是 (           )

A ．成本法                                                      B. 收益还原法

C. 市场比较法                                                 D. 假设开发法

19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 (           )

A ．税费条款                                                  B. 价格浮动条款

C. 财产保全                                                     D. 所含服务及转租

20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 (           )

A ．小型购物中心                                           B. 中型购物中心

C. 大型购物中心                                              D. 仓储式商场

二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 (           )

A ．权利                                                         B. 收益

C. 数量                                                            D. 利益

E. 边界

22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 (           )

A ．购建房贷款                                               B. 个人抵押贷款

C. 信用贷款                                                     D. 房地产经营贷款

E. 房地产开发贷款

23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 (           )

A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的

B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的

C. 只要存在成交价格明显低于市场价格

D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理

E. 成交价格明显低于房地产评估价格

24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 (           )

A ．住宅                                                         B. 酒店

C. 写字楼                                                        D. 工业厂房

E. 商品用房

25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 (           )

A ．一手房市场                                               B. 二手房市场

C. 一级市场                                                     D. 二级市场

E. 三级市场

三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )

26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。

27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？

28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？

29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？

30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。

四、计算题 ( 本大题 8 分 )

31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？

( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。

计算表                             单位：万元

五、论述题（本大题 12 分）