(4) 土

地自然性状的地域差异性。

     (5) 土地区位的可变性。

   2.(1) 地租理论是地价评估的基础。

     (2) 级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。

     (3) 地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。

     (4) 可通过地租理论分析推导出地价分布。

   3.(1) 方案制定

     (2) 资料收集与调查

     (3) 权重确定及因素选择

     (4) 土地定级单元的划分

     (5) 级别测算及确定

   4.(1) 计算取得土地费用；

     (2) 计算土地开发费用；

     (3) 计算投资利息；

     (4) 计算投资利润；

     (5) 计算应纳税金；

     (6) 确定土地增值收益；

     (7) 计算土地积算价格。

   5. 路线价估价法，是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街宗地地价的一种估价方法。

四、论述题 ( 每小题 8 分，共 16 分 )

   1.(1) 区位：市中心区位置适中，商业集中，通达度好，城市设施齐全故地价高；郊区情况相反，故地价很低。

     (2) 宗地面积必须适宜、规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。

     (3) 形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。

     (4) 地质条件越优地价越高；土地平坦，地价较高。

     (5) 容积率的高低取决于城市规划，容积越大，地价越高；

     (6) 用途不同，地价不相等，一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的。

     (7) 土地使用年期在年地租不变的前提下，年期越长，地价越高。

   2.(1) 受理评估业务：明确评估目的；了解评估对象；确定估价的时点。

     (2) 初步选定评估方法：初步选定的方法与实际情况有很大出入，应根据实际情况进行适当的修正；

     (3) 实地勘察与收集资料：是一项耗时较长，而且艰苦细致的工作。主要资料有估价对象的基本情况；对象所在地段环境或区域因素资料；对象同类的市场资料；有关的政策、法规和指标。