四、简答题 ( 每小题 4 分，共 20 分 )

57. 房地产开发的理论基础主要包括：

(1) 市场供给与需求均衡理论。

(2) 地租与地价理论。

(3) 资金时间价值理论。

(4) 空间区位理论。

58. 城市规划主要通过房地产开发必须取得的几个规划许可证来约束房地产开发：

(1) 关于项目选址意见书。

(2) 建设用地规划许可证。

(3) 建设工程规划许可证。

(4) 临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。

59.(1) 对项目建设周期进行具体的论证。

(2) 编制项目总进度计划和阶段详细进度计划。

(3) 监督阶段详细进度计划的执行。

(4) 对施工现场进行调研和分析。

60.(1) 工程技术评价。

(2) 施工组织设施评价。

(3) 施工进度评价。

(4) 价格评价和标函全部内容的综合评价。

61.(1) 使开发企业能够开发出适合消费者需要的产品。

(2) 有利于企业改进经营管理水平。

(3) 有利于企业在市场上长期发展，并取得良好投资回报。

(4) 有利于企业树立自己的社会形象和品牌。

五、计算题 (6 分 )

62.NPV= -300 -800(P/F,10%,1) -150(P/F,10%,2)+230(P/F,10%,3)+380(P/A,10%,5)(P/F,10%,3)

= -300-727.28 -123.96+172.80+1082.25

=103.81>0

  答：由于 NPV>0 ，故项目在经济上可行。

六、论述题 (10 分 )

63. 土地的供求关系实质上是土地资源与人口发展的相互关系，简称人地关系。目前世界上人口不断增加，人类对土地的索取越来越多，一旦超过土地的承载能力，就会产生灾难性的影响，对人类自身的生存构成巨大威胁。

本世纪 50 年代以来，人口增长压力使人地关系的矛盾变得越来越尖锐，已成为当今世界普遍关注的一个问题。

目前世界人口已超过 60 亿，预计 2025 年将超过 80 亿人。

在最近的三个多世纪，由于世界人口增长了 10 倍，而人类分享的土地资源相应只及原来的 1/10 ，如果排除现有技术下不能利用的土地，人地关系显得十分紧张，土地资源的供需矛盾日益尖锐。

要扭转这种趋势，除了依靠技术来解决土地资源退化问题外，重要的是立即制定土地资源合理利用的保护规划，使有限的土地资源可持续利用。

还必须尽快控制人口的过快增长，以扭转人地关系紧张状况。

房地产行业必须坚持可持续发展战略。十分注意节约和合理使用土地。